Mieszkanie i jego zakup nie dla każdego oznaczają jednak to samo. Zupełnie czym innym jest kupno mieszkania pod – nomen omen – kątem lokaty posiadanych funduszy, czy też przeznaczenia go na wynajem. A jakże inny wymiar ma kupno wymarzonego „m” przez młodą parę pragnącą rozpocząć nowy rozdział w swoim życiu.

Siła stolicy 

Miniony rok w porównaniu do jeszcze poprzedniego (2024) przyniósł większą podaż gotowych mieszkań tylko w sześciu województwach i próżno wśród nich szukać zachodniopomorskiego. Co oczywiste, prym wiedzie w tym zestawieniu województwo mazowieckie notujące wzrost o ponad siedemnaście procent. Sama Warszawa to prawie trzydzieści pięć procent więcej mieszkań niż rok wcześniej, a łączna ich ilość oscyluje wokół dwudziestu tysięcy oddanych kluczy do nowiutkich lokali. Drugie i trzecie miejsce na podium zajmują województwa: dolnośląskie (ponad piętnaście procent) i wielkopolskie (ponad trzynaście procent). Więcej mieszkań niż rok wcześniej oddano także nowym właścicielom w lubuskim, podkarpackim i kujawsko-pomorskim. Pozostałe dziesięć województw – w tym zachodniopomorskie – zanotowało spadek ilości oddanych mieszkań w 2025 roku, w stosunku do poprzedniego. Szczecin i okolice wcale nie znalazły się jednak na skraju zapaści rynku – sprzedano bowiem niecały jeden procent ilości lokali mniej. Dane te pochodzą ze styczniowego raportu Głównego Urzędu Statystycznego i oddają trend ostatnich dwunastu miesięcy w skali kraju. Jakże innych od tych jeszcze poprzednich. Wszak w 2024 roku w Polsce zanotowano spadek niemal o dziesięć procent w odniesieniu do roku 2023. Po takim tąpnięciu, nieco inaczej należy więc także spojrzeć na ostatnio zanotowany wzrost.

Co ciekawe, w samym grudniu 2025 roku oddano w Polsce do użytkowania prawie dwadzieścia pięć tysięcy mieszkań, o ponad piętnaście procent więcej niż w analogicznym okresie dwanaście miesięcy wcześniej. W całym roku można przyjąć przeciętną powierzchnię użytkową nowego mieszkania jako 87 metrów kwadratowych. Składają się na ten wynik średnie mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem o wartości 62,4 metry kwadratowe oraz 139,7 metrów kwadratowych w budownictwie indywidualnym.

– Szczecin nie wyróżnia się zupełnie na tle kraju pod względem rynku nieruchomości, kredytów hipotecznych w szerokim rozumieniu, ale pod względem cen za metr kwadratowy nowych mieszkań już tak – mówi Arkadiusz Wasyłenko z AW Finanse. – To z kolei znajduje odzwierciedlenie właśnie w średniej wartości kredytu hipotecznego. O ile w naszym mieście będzie to wartość około czterystu tysięcy złotych, to w Warszawie będzie to już kwota dwa razy wyższa. 

Styczeń na standby`u

Czy zatem dostępność nowych mieszkań jest wysoka, a mnogość wyboru odbije swoje piętno na proponowanych przez deweloperów cenach? Nowy rok – chyba już tradycyjnie – zdaje się stopować te nastroje. Według danych GUS rozpoczęto co prawda po pierwszym stycznia budowę ponad dwunastu tysięcy mieszkań w Polsce, ale rok temu była to liczba o prawie trzydzieści procent większa! W pierwszym miesiącu 2026 roku wydano także prawie osiemnaście tysięcy pozwoleń na budowę, o ponad dwanaście procent mniej niż w styczniu 2025. Nowi mieszkańcy wprowadzili się w tym roku do około piętnastu tysięcy mieszkań, co także stanowi istotny spadek – o około osiem procent w stosunku do początku ubiegłego roku.

– To raczej chwilowa zadyszka. Poprzedni rok można nazwać swoistą rozgrzewką przed obecnym – mówi Arkadiusz Wasyłenko. – W 2025 notowaliśmy znaczne obniżki stóp procentowych – o 1,75 punkta procentowego. To sumaryczny wynik sześciu obniżek w przeciągu dwunastu miesięcy. To z kolei spowodowało wzrost podaży, szczególnie wśród młodych osób poszukujących swojego pierwszego własnego „m”. Tym bardziej, że takie osoby są zwolnione z opłaty notarialnej, wynoszącej dwa procent transakcji. Warunki na zakup były więc korzystne, więc ilość udzielonych kredytów na przykładzie porównania grudnia 2025 i 2024 to wartości 21000 do 14900 uruchomionych kredytów. Suma kwot to około dziesięć miliardów złotych do sześciu na przestrzeni dwunastu miesięcy. Trzeba jednak przy tym pamiętać, że na te liczby składają się także kredytobiorcy, którzy postanowili refinansować swoje kredyty, czyli przenieść z jednego banku, do drugiego. Dotyczy to tych, którzy mieli stałe stopy procentowe w umowach, a dopiero przy zmianie banku mogli skorzystać z obniżek, zawierając nowe umowy. Szacuję, że około trzydzieści procent rynku stanowiły właśnie takie refinansowania. Zdarza się, że bank pierwotny wychodzi w takiej sytuacji z nową ofertą i do zamiany nie dochodzi. Jednak to pierwsze kilka lat spłaty przez kredytobiorcę są dla banku najważniejsze.

Wielka płyta w cenie

Według danych Business Insider średnia cena za metr kwadratowy w Szczecinie to około dwanaście i pół tysiąca złotych dla rynku pierwotnego i nieco ponad dziesięć dla wtórnego. Dla porównania - Poznań, to odpowiednio:  13,8 i 12,1 tysiąca złotych za metr.

– Obserwuję, że jednak większa ilość transakcji w Szczecinie dotyczy rynku wtórnego – mówi Arkadiusz Wasyłenko. – Najbardziej pożądane są oczywiście w tej grupie lokale kilkuletnie, ale duży ruch jest także w tych z wielkiej płyty czy w kamienicach. Sprzedają się także mieszkania spółdzielcze własnościowe. Tutaj warto zauważyć specyfikę szczecińskiego rynku. Jako miasto położone w pasie nadgranicznym, obcokrajowcom chcącym nabyć mieszkanie możemy oferować tylko właśnie takie - spółdzielcze własnościowe. Pełną własność osoba nie będąca obywatelem naszego kraju może uzyskać tylko za specjalną zgodą Ministerstwa Spraw Wewnętrznych, co wymaga indywidualnej procedury. Dotyczy to gmin leżących w pasie dwudziestu kilometrów od granicy państwa. Dlatego – przykładowo – w Stargardzie czy Goleniowie jest to już możliwe. Ta sytuacja powoduje w samym Szczecinie właśnie ruch wśród mieszkań choćby z wielkiej płyty.

Bywa, że ceny za metr kwadratowy mogą także spadać. Tak było choćby w połowie 2024 roku, kiedy nasycony na tamten czas rynek, stracił zainteresowanie zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. To z kolei spowodowało aktywność sprzedających i mnożenie się ofert i rabatów. Czas pandemii z kolei to okres wzrostu cen za lokale z przylegającą działką. Powodów takiego stanu raczej nie trzeba nikomu przypominać.

– Trzeba pamiętać jednak o tym, że kupując mieszkanie np. w szeregowcu,  często nabywa się lokal mieszkalny, a nie budynek – przestrzega Arkadiusz Wasyłenko. – Może mieć to potem znaczenie w przypadku konieczności wykonania remontu np. dachu - jest to część wspólna stanowiąca pewien kłopot w przypadku zawierania polis ubezpieczeniowych czy też płacenia za konieczne prace. Jeśli na obiekt składa się minimum pięć nieruchomości czy lokali i utworzona jest wspólnota mieszkaniowa – wówczas sytuacja jest jasna. Gorzej, jeśli mamy na przykład jeden dwu lokalowy budynek i w nim kupujemy mieszkanie. 

Spłacasz jeśli zarabiasz

Jeszcze stosunkowo niedawno prym wśród kredytobiorców wiodły obce waluty, jak choćby szwajcarski frank. Czym to się skończyło – pamiętamy. Lawinowy wzrost wartości rat do spłaty spowodował istotne zmiany nie tylko na rynku, ale i w obowiązującym prawie.

– Komisja Nadzoru Finansowego wydała rekomendację, że kredyt należy brać w takiej walucie, w jakiej się zarabia – mówi Arkadiusz Wasyłenko. - Obecnie tylko jeden bank oferuje jeszcze w Polsce kredyt w euro. W naszych szczecińskich realiach stanowi to problem dla wielu osób zatrudnionych czy to na statkach czy też za zachodnią granicą, a żyjących tutaj. Oni nie mogą wziąć kredytu w złotówkach, skoro ich pensja wypłacana jest właśnie w euro. Dolary i frank szwajcarski to już natomiast zupełnie nieaktualna historia w bankach w Polsce. Co wcale nie zmienia faktu, że wiele osób nadal spłaca kredyty w tych walutach wzięte lata temu.

Jak więc uniknąć podobnych błędów obecnie?

– Obecny rok rozpoczął się dobrze pod względem ruchu w kredytach hipotecznych i wydaje się, że trend powinien się utrzymać – mówi Arkadiusz  Wasyłenko - Warunek jest jeden – że nie pojawi się tak zwany czarny łabędź. Nazywa się tak nieprzewidziane zjawisko, które wpłynąć może znacząco na gospodarkę. Pandemia, wojna – to niestety znane nam przykłady z własnych obserwacji. Jeśli żyjemy w spokoju, wówczas oszczędzamy, inwestujemy, kupujemy. Niepewne czasy oznaczają zaś obawę przed zobowiązaniami i odważniejszymi ruchami. W momencie początku pandemii, jak i tuż po jej zakończeniu stopy procentowe osiągnęły niebotyczne wartości, a rynek kredytowy przeżywał więc duży kryzys. Inflacja szalała, stopy ciągle rosły a niejednemu rata kredytu wzrosła wręcz dwukrotnie! Mając takie sytuacje  na uwadze warto zawsze pomyśleć, czy chcemy mieć oprocentowanie stałe czy zmienne, zależne od aktualnych stóp procentowych.

Wydaje się, że na ceny i sytuację rynku wpływa na tyle wiele czynników, że można nigdy nie doczekać się tego idealnego momentu zakupu, kiedy raty są małe, stopy procentowe nie tylko małe ale i stałe a same ceny za metr kwadratowe – niskie jak nigdy.

– Klienci zawsze zadają mi to samo pytanie: czy to jest właściwy czas na kupno mieszkania i wzięcie kredytu – mówi Arkadiusz  Wasyłenko. – Ja odpowiadam wówczas, że czas na zakup własnego lokum jest wtedy, kiedy jest potrzeba jego posiadania. Nigdy nie będziemy wiedzieć czy to, co za nami było lepszym czy gorszym czasem, podobnie wygląda to jeśli patrzymy w przyszłość. Jeśli pięć lat temu ceny były takie jakie były, to złożyło się na to wiele składowych, łącznie z wartością samej złotówki. Mieszkania nie kupujemy na chwilę, więc czasu na spłatę nam nie zabraknie. Musi być to jednak decyzja każdego kupującego w pełni świadoma. 

Miasto także z ofertą

Nie należy zapominać także o ofercie miasta dla osób poszukujących własnego lokum, w tym także tych najbardziej potrzebujących. Od początku swojej działalności Szczecińskie TBS wybudowało i zmodernizowało ok. 6 tys., mieszkań. Zarządza prawie 17 tys. lokali mieszkalnych, użytkowych i garaży oraz rewitalizuje kolejne śródmiejskie kwartały mieszkaniowe położone w centrum miasta. Działalność Szczecińskiego TBS opiera się przede wszystkim na budowie nowych mieszkań przeznaczonych na wynajem, w tym także w systemie partycypacji osób fizycznych – przyszłych najemców – w kosztach ich budowy. Oferta skierowana jest do rodzin o średniej wysokości miesięcznych dochodów. 

– Budujemy mieszkania na wynajem o umiarkowanych czynszach z wykorzystaniem preferencyjnych kredytów oferowanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego z rządowych programów mieszkaniowych – mówi Sylwia Cyza-Słomska z Biura Prasowego Urzędu Miasta Szczecin. – Dzięki sukcesywnemu pozyskiwaniu środków finansowych z budżetu państwa oraz wsparciu z Funduszu Dopłat w ramach programu bezzwrotnego wsparcia budownictwa społecznego prowadzonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego co średniorocznie budowanych i modernizowanych jest około dwieście mieszkań. Na przełomie ostatnich lat w Szczecinie powstało ponad dwadzieścia osiedli w różnych rejonach Szczecina. Od najstarszych inwestycji jak Osiedle Łucznicza (u zbiegu ulic Krasińskiego i Łuczniczej), czy Pod Klonami przy ul. Kusocińskiego, po najnowsze inwestycje na Osiedlu Wrzosowe Wzgórze (ul. Szosa Polska) czy też przy ulicy Pokładowej i Fregaty.

Dla Szczecina polityka mieszkaniowa to jednak nie tylko nowe budownictwo mieszkaniowe. To przede wszystkim realizacja szeregu programów społecznych oraz rewitalizacja śródmiejskich ponad stuletnich kamienic mieszkalnych. Wśród społecznych programów mieszkaniowych realizowanych przez Szczecin można wymienić programy skierowane do dzieci z pieczy zastępczej, usamodzielniających się jej wychowanków, studentów, absolwentów, młodych rodzin, rodzin wielodzietnych wymagających wsparcia, osób niepełnosprawnych, czy osób starszych. Od 2014 r. realizowane są również programy „Dom dla studenta”, „Dom dla Absolwenta” oraz „Dom dla seniora”.

Równolegle również Zarząd Budynków i Lokali Komunalnych prowadzi nabory do najmu socjalnego (dla osób najbardziej potrzebujących o najniższych dochodach, lub ich braku), lokali gotowych do zasiedlenia (dla osób o niskich dochodach, mieszczących się w wyznaczonych progach dochodowych) oraz mieszkań do remontu (kryteria dochodowe, ocena punktowa). Co roku również ZBiLK przeprowadza szereg remontów i modernizacji zarówno lokali (kilkaset rocznie) jak i całych budynków, dzięki czemu pozyskuje lokale na wynajem i sukcesywnie podnosi ich komfort.